《东莞市农村（社区）集体资产交易办法》政策解读

　　为进一步加强我市农村（社区）集体资产管理，我局对2020年发布的《东莞市农村（社区）集体资产交易办法》（东府〔2020〕14号，以下简称“《交易办法》”）进行了修订。根据《广东省人民政府法制办公室印发〈关于规范性文件认定的指导意见（试行）〉等管理制度》，现对文件解读如下：

　　一、修订的必要性

　　本次《交易办法》修订主要基于三方面的需要。一是原《交易办法》到期需要修订。二是新法律、新政策的规定，需修订《交易办法》。《中华人民共和国农村集体经济组织法》规定，“县级以上地方人民政府农业农村主管部门负责本行政区域内农村集体经济组织的登记管理、运行监督指导以及承包地、宅基地等集体财产管理和产权流转交易等的监督指导”；深化农村（社区）集体资产交易“交审分离”的要求，需进一步完善职能分工、交易方式、交易合同管理、可不上平台交易、申请降低租金单价或减少计价面积的情况、适用范围等交易制度。三是解决农村集体资产交易的新情况、新问题的需要，对原办法进行补充和调整。

　　二、修订的主要内容

　　修订前的《交易办法》共11章56条，修订后的《交易办法》共10章51条，比原来减少1章5条。章节的主要变化是：原第三章“交易方式”、第八章“公开招引前期服务商交易”删除，有关内容并入其他章节；新增第三章“交易合同管理”。主要修订内容如下：

　　（一）调整法律法规依据

　　在第一条中增加《中华人民共和国农村集体经济组织法》作为法律依据。《中华人民共和国农村集体经济组织法》已由中华人民共和国第十四届全国人民代表大会常务委员会第十次会议于2024年6月28日通过，将于2025年5月1日起施行。

　　（二）调整部门职能分工和交易措施

　　深化农村（社区）集体资产交易“交审分离”的具体规定，包括：

　　1. 调整部门职责

　　调整了市农村集体资产管理办公室、镇（街道）农村（社区）集体资产管理机构的职责内容，新增市公共资源交易中心职责内容，明确各镇（街道）招投标服务所的工作职责内容，调整集体经济组织职责内容。

　　2.调整交易措施

　　（1）统一公开竞价交易方式。原公开竞价方式有网上竞价和现场竞价交易2种方式，现统一采用网上竞价交易方式进行，且原则上实行后置竞投资格审查制度。同时新增对确需设置行业要求、注册资金等准入条件的交易项目，经镇（街道）集体资产管理机构及相关部门审查同意后，可实行竞投资格前置审查。

　　（2）明确重新组织交易的情形。对无人竞投的交易项目由原“自竞投结束之日起6个月，集体经济组织与交易意向人在不改变原交易方案主要条件基础上报镇交易服务机构备案成交” 变更为自竞投结束之日起6个月内按照网上报名“先到先得”原则与通过资格审核的意向人达成交易。

　　（3）加大交易信息公开力度。增加续约、磋商、小额资产交易项目发布结果公告的时间，明确各类交易公告和交易结果的发布要求。

　　3. 明确平台免责规定

　　新增平台免责规定，即“交易项目审查和服务机构不对交易标的的质量瑕疵、权属合规性瑕疵以及交易合同违约等风险承担法律责任”。

　　（三）对涉及交易方式的内容作出调整

　　1. 删除原《交易办法》第三章“交易方式”，部分内容调整至其他章节。

　　2. 删除原《交易办法》第四条、第八章中“公开招引前期服务商交易”的相关内容。《东莞市“三旧”改造（城市更新）实施操作细则（试行）》（东自然资〔2023〕311号）有关规定和《关于印发<东莞市公共资源交易目录（2023年版）>的通知》（东政数公资办〔2023〕16号）等文件，明确“城市更新单一主体挂牌招商”和“三旧”改造（城市更新）公开招引实施主体的要求，原办法中“公开招引前期服务商交易”等交易方式的有关规定已不适用。

　　3. 调整续约交易。一是增加原则上不予受理续约申请的情况；二是增加对合同期满后原承租人对加建物业续租的交易底价的规定。

　　4. 调整磋商交易。一是增加特定意向人属于各级人民政府或其经济发展、招商等部门经效益审查后推荐的企业，或上市、上市后备、倍增、高新技术、专精特新、链主、规上等优质企业适用磋商交易方式；二是明确物业租赁性磋商交易租金单价一般不低于物业租赁的市场价格，或从其当地分类参考价或评估价。

　　5. 调整小额资产适用范围。增设满足一定条件的光伏、充电桩、停车位等资产交易可使用小额资产交易，简化交易流程。

　　（四）新增交易合同管理相关的规定

　　将原第三章“交易方式”改为“交易合同管理”，交易底价的设置、合同期限的设置、合同期满后原承租人占用物业的处置、合同条款的修改限制等作出详细规定。

　　（五）根据基层实际需求，针对可不上平台交易、申请降低租金单价或减少计价面积的情况作出明确规定

　　1. 新增可不上平台交易的情况及流程要求

　　（1）明确列举可不上平台交易的集体资产出租和出让情形，包括：承不固定承租人的流动地摊出租；拆迁安置物业给付到经民主表决确认的对象或农民公寓在集体经济组织内部分配；因“三旧”改造、合作开发分得的集体物业通过初始改造或合作开发协议交由改造运营方或合作开发方统一运营招租；集体经济组织对外收购厂房、土地等物业，若原物业有承租人且承租合同未到期的，集体经济组织可参照原租赁合同条件在租赁合同剩余履行期限内与原承租人签订合同；集体经济组织提出的其他不适合上平台交易的集体资产。

　　（2）规定不上平台交易的审批流程。由农村集体经济组织报送依权限经民主表决通过的出租、出让或委托处置方案给镇（街道）或镇（街道）农村（社区）集体资产管理部门审查同意后实施。

　　2. 结合经济下行的实际情况，新增审查允许承租人确实经营困难而申请的降低租金单价或减少计价面积的条件要求。具体为：

　　因承租人确实经营困难，申请降低租赁性交易合同租金单价或减少计价面积的，镇（街道）农村（社区）集体资产管理部门着重审查是否同时满足如下条件：合同期已执行一半以上；承租人提出书面申请并提供相关证明材料；承租人已交齐截至申请日所有应缴纳租金和违约金；申请降低租金单价的，申请执行的租金单价以同期评估价或参考价为基准，下浮不得超过20%；申请减少计价面积的，租金单价应结合区位等因素适当上涨；必须经成员代表大会或成员大会表决同意。

　　（六）调整本办法的适用范围

　　根据公共资源交易工作要求，镇属资产列入《东莞市公共资源交易目录（2023年版）》的公共资源交易项目，按照“应进必进”原则，需进入公共资源交易平台体系进行交易，删除原《交易办法》第五十三条第二款关于镇属资产适用本办法的内容。根据镇（街道）意见反馈，删除原《交易办法》第五十三条第三款关于集体经济组织成员或当地户籍村民个人资产适用本办法的内容。

　　政策原文：关于印发《东莞市农村（社区）集体资产交易办法》的通知

　　一图读懂：一图读懂《东莞市农村（社区）集体资产交易办法》